Il mutuo è un contratto attraverso il quale un finanziatore (di norma una banca) fornisce ad un una persona fisica o giuridica una somma di denaro che quest’ultima si impegna a restituire, maggiorata degli interessi e delle spese, entro un determinato periodo di tempo.
Possono concedere un mutuo prevalentemente le Banche, ma possono essere erogati anche da Società Finanziarie autorizzate.
I requisiti legali minimi per ottenere un mutuo sono l’essere cittadini italiani residenti in Italia, oppure cittadini di Stati membri dell'Unione Europea o ancora cittadini stranieri (non U.E.) stabilmente residenti in Italia; ad ogni modo occorre essere maggiorenni e con un età massima determinata dall'istituto di credito.
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da due elementi essenziali, il Tasso di interesse (cioè il compenso che si paga per il prestito di un capitale) e la Durata.
Quindi si possono avere:
Mutui a tasso fisso che non varia per tutta la durata del finanziamento.
Mutui a tasso variabile che variano in dipendenza di determinati parametri del mercato, cui viene applicato uno “spread” (maggiorazione) per aumentarne il rendimento.
Mutui a tasso misto quando si applicano entrambi i tassi, fisso e variabile, in tempi determinati.
Mutui ipotecari, con interessi fissi o variabili, che vengono concessi per l’acquisto, la ristrutturazione o la costruzione di un immobile; la banca potrà rivalersi sull’immobile stesso in caso di insolvenza.
Quando si richiede un mutuo, l’istituto di credito analizza la documentazione, verifica la situazione reddituale e valuta la richiesta consultando i Sistemi di Informazioni Creditizie (SIC) e le banche dati pubbliche, esaminando anche la presenza di vincoli e gravami sul bene fornito in garanzia.
I documenti necessari per ottenere un mutuo variano da istituto a istituto, ma generalmente sono: documenti personali (documento di riconoscimento, codice fiscale, certificato di residenza e stato di famiglia), documenti reddituali (Modello Unico, ultime buste paga e attestato di servizio per i lavoratori dipendenti - copie modello unico, estratto della camera di commercio, eventuale iscrizione all’albo di appartenenza e fotocopia degli estratti conto bancari per autonomi o liberi professionisti) e documenti tecnici relativi all’immobile (perizia immobiliare, eventualmente tutti i documenti per l’acquisto di un’abitazione costruita o in costruzione).
I costi di un mutuo sui quali è necessario informarsi prima di stipulare il relativo contratto sono: Istruttoria, Imposta sostitutiva, Perizia del tecnico, Parcella del notaio, Costi assicurativi, T.A.N. e T.A.E.G., Penali di ritardato pagamento.
Quando si deve scegliere tra più offerte di mutuo è bene considerare il costo reale di un prestito senza limitarsi alla valutazione della sola rata mensile; in particolare è opportuno confrontare il T.A.N. (Tasso annuo nominale), le spese di istruttoria, le eventuali spese assicurative facoltative e il T.A.E.G. (Tasso annuo effettivo globale, che si riduce all'aumentare della durata del prestito).
Il “Codice di condotta Europeo” sui mutui casa, concordato tra le istituzioni finanziarie e le associazioni dei consumatori, contiene tutto quello che riguarda le norme della banca che eroga il mutuo, la descrizione del mutuo, T.A.N. e T.A.E.G., l’ammontare del finanziamento richiesto e valuta, la durata del contratto, numero e frequenza dei pagamenti, i mutui con rimborso rateale, i mutui con rimborso del capitale in un’unica soluzione, l’elenco delle spese accessorie, il rimborso anticipato, l’ufficio reclami della banca, il piano d’ammortamento e gli obblighi per il mutuatario.
Questo può creare spiacevoli conseguenze, come l’applicazione di interessi maggiorati o di more, e più difficoltà nell’ottenere credito in futuro; se ci si trova in una situazione di difficoltà è meglio condividerla preventivamente con la società che ha erogato credito per trovare una soluzione congiunta (per esempio una ristrutturazione del debito).
Se hai bisogno di modificare le condizioni del tuo mutuo, hai a disposizione tre strumenti che possono facilitare e tutelare sia la gestione che l’estinzione del tuo mutuo:
- La portabilità del mutuo prevede che il mutuatario possa accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, senza alcun costo e anche più volte durante la vita del mutuo.
- La rinegoziazione del mutuo è un nuovo accordo tra mutuario e banca che “rinegoziano” alcune condizioni di un contratto già in atto (principalmente il tasso e/o la durata).
- Il mutuo di sostituzione consente al cliente di estinguere parzialmente o totalmente il vecchio mutuo, e aprirne uno nuovo. Con l’operazione di sostituzione è possibile rivedere tutte le condizioni del mutuo, ma occorre tenere in considerazione diversi costi bancari e notarili, oltre alla penale di estinzione anticipata e all’imposta sostitutiva.
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