In questa sezione diamo risposta agli interrogativi più comuni in cui s’imbatte chi si appresta ad acquistare un immobile. Prima di effettuare un acquisto è importante verificare la valutazione e la conformità con tutte le normative.
La valutazione di un immobile è la prima cosa da tenere presente. Il valore di mercato di un immobile esprime la stima del valore più probabile al quale l’immobile potrà essere venduto: non è, pertanto, un valore assoluto. Questo valore dipende da molti fattori oltre alla metratura, come lo stato di conservazione (dalla facciata alle condizioni delle scale e dell’atrio, dall’età degli impianti allo stato delle cantine), la tipologia di edificio e la posizione dell’appartamento al suo interno, il riscaldamento, la presenza di ascensori e portineria, e altri ancora.
Prima di acquistare un immobile è inoltre importante valutare il regolamento condominiale, l'eventuale esistenza di un contratto di locazione, le misure di sicurezza, il livello di qualificazione della zona (vicinanza a collegamenti pubblici, zone commerciali, scuole, ecc.).
Prima di procedere bisogna prestare attenzione a che cos’è un abuso edilizio e cosa comporta. Si tratta di una variazione della struttura o della volumetria di un immobile non approvata dagli uffici competenti o non sanata successivamente. La conseguenza più importante riguarda il divieto di trasferimento (ad esempio la vendita) dell’immobile.
Prima di effettuare un acquisto è importante verificare che l’immobile sia in regola con tutte le normative. In particolare:
1.Tipo di immobile: ogni immobile è definito da una categoria catastale ed è bene verificare che l’immobile corrisponda alla destinazione d’uso richiesta (appartamento anziché ufficio).
2.Scheda catastale: oltre ai dati catastali veri e propri, riporta la piantina dell’immobile per verificare che la disposizione interna ed il numero dei locali coincidano con la piantina. È importante verificare anche la rendita catastale, per determinare le imposte da pagare sulla proprietà dell’immobile.
3.Atto di provenienza: il titolo in base al quale l’attuale venditore è diventato proprietario dell’immobile, per verificare se egli abbia, per legge, il diritto di vendere l’immobile e se l’immobile che egli sta per vendere risponda in tutto e per tutto a quello descritto nell’atto stesso.
4.Visura ipotecaria: un professionista del settore può effettuare la cosiddetta "visura" ipotecaria delle proprietà immobiliari di un determinato individuo per verificare l’effettivo diritto del proprietario a vendere l’immobile, la presenza di eventuali ipoteche o trascrizioni, l’esistenza di eventuali diritti di usufrutto, se l’immobile è posseduto in comunione o in separazione dei beni.
Il catasto è l'ufficio finanziario predisposto al censimento degli immobili e alla determinazione del loro reddito. Presso il catasto sono custodite le mappe catastali, sulle quali si trovano le planimetrie dei fabbricati e le mappe dei terreni.
Sono gli uffici dove si conservano e si aggiornano i documenti che attestano i passaggi di proprietà degli immobili. Si effettuano le trascrizioni dei diritti di proprietà immobiliari, le iscrizioni delle ipoteche e la registrazione di altri atti (per esempio le locazioni immobiliari).
L’usufrutto è un diritto reale che consiste nella possibilità per un soggetto di godere di un bene pur non possedendone la proprietà e di goderne i frutti, anche cedendolo in locazione. La nuda proprietà è quanto resta del diritto di proprietà sull'immobile dopo la cessione dell'usufrutto. Importante sottolineare che il nudo proprietario non ha alcun diritto sulla casa fino alla scadenza dell'usufrutto.
L'agente immobiliare è l’intermediario di una transazione di vendita di una casa (è quindi coinvolto legalmente come terza parte), non deve mai essere proprietario dell'immobile e deve essere iscritto presso le camere di commercio.
Il perito immobiliare è invece un tecnico, generalmente un geometra iscritto in un apposito albo, che stima il valore dell’immobile per conto di una banca, un’assicurazione o un altro soggetto. In casi di finanziamenti con immobile a garanzia, la banca richiede obbligatoriamente la stima di un perito.
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