I mutui sono senza dubbio lo strumento fondamentale per acquistare casa o ristrutturare un immobile. Possono avere una durata variabile, arrivando sino a oltre 30 anni.
Il mutuo è a tutti gli effetti un contratto attraverso il quale un istituto di credito (di norma una banca) fornisce ad una persona fisica o giuridica una somma di denaro che quest’ultima si impegna a restituire, maggiorata degli interessi e delle spese, entro un determinato periodo di tempo.
I mutui sono solitamente concessi dalle banche, ma possono essere erogati anche da Società Finanziarie autorizzate.
I requisiti legali minimi per ottenere un mutuo sono l’essere cittadini italiani residenti in Italia, oppure cittadini di Stati membri dell'Unione Europea o ancora cittadini stranieri (non U.E.) stabilmente residenti in Italia; ad ogni modo occorre essere maggiorenni e con un età massima determinata dall'istituto di credito.
Il mutuo rappresenta un impegno finanziario importante, e per sceglierlo è bene valutare diversi aspetti, come la tipologia del tasso, fisso o variabile. Vediamo in questo articolo le caratteristiche e differenze principali fra queste due tipologie di tasso, che possono incidere fortemente sul costo complessivo del mutuo.
Prima di accendere un mutuo si devono valutare con attenzione i pro e i contro delle varie tipologie di tasso e di durata del finanziamento in base alla nostra situazione economica, al mercato, alla situazione economica generale, cercando di tenere conto anche dei possibili cambiamenti nel tempo.
Come scegliere dunque fra tasso fisso o variabile? Il mutuo a tasso fisso non varia per tutta la sua durata ed è consigliato a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell’ammontare complessivo del debito da restituire. Il mutuo a tasso variabile invece, come dice la parola stessa, varia in base ad alcuni parametri monetari o finanziari ed è consigliato a chi vuole un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato.
C’è una terza via: il tasso misto che consente di passare da una rata costante ad una variabile e viceversa. Il contratto indicherà le modalità secondo cui il consumatore e la banca potranno concordare il passaggio da un tasso all’altro.
Inoltre alcuni istituti offrono mutui a rata costante o con CAP, ossia con un limite prefissato, che può tutelare il contraente da eccessivi rialzi dei tassi. Una sorta di paracadute: qualora si verificasse un forte aumento dei tassi, la rata da pagare non potrà subire variazioni.
Un aspetto importante da valutare nella scelta del tasso è la durata del mutuo, che può variare dai 5 fino ai 30 anni (in qualche caso anche di più): a parità di importo del credito e del tasso di interesse, più estesa è la durata, maggiore è la spesa per gli interessi ma più basse saranno le rate. E viceversa. L’ammontare della rata non dovrebbe superare circa il 30% delle nostre entrate, in modo che il mutuo possa essere sostenibile per tutta la sua durata, anche in caso di imprevisti poco piacevoli.
Il tasso di interesse viene definito in base a parametri stabiliti dai mercati monetari e finanziari, ai quali la banca aggiunge una maggiorazione, detta “spread”, che rappresenta la percentuale di ricavo della banca, e che non può superare il cosiddetto “tasso di usura” indicato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in base al DL n.70/2011.
Se l'Euribor costituisce la componente variabile del tasso, e ad ogni revisione dovrà essere nuovamente rilevato, lo spread invece resterà lo stesso per tutta la durata del mutuo.
Di solito il parametro di riferimento per il tasso fisso è l’Eurirs, mentre per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l’Euribor oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea.
Nel mutuo a tasso fisso, il tasso viene determinato al momento della stipula del mutuo e non cambierà mai per tutta la durata del piano di ammortamento e l’importo delle rate in esso indicate corrisponderà a quello che il contraente dovrà rimborsare all’Istituto di credito.
Il contraente saprà quindi esattamente la somma totale che dovrà restituire alla banca.
Sarebbe più appropriato chiedersi: qual è il miglior mutuo a tasso fisso per le mie esigenze? La maggior parte degli Istituti di Credito ed alcune finanziarie danno la possibilità di accendere un mutuo a tasso fisso, le cui condizioni varieranno da istituto a Istituto, a seconda dell’importo richiesto rispetto al prezzo dell’immobile e al valore di mercato dello stesso, della durata, se per una prima casa o una seconda casa, o una surroga. Il nostro consiglio è di raffrontare le condizioni sia della banca presso cui si ha un conto corrente, sia quelle di altri istituti.
Nel caso di mutuo a tasso fisso, l’importo delle rate rimarrà quello riportato sul piano di ammortamento che viene predisposto assieme al contratto. Per ogni mutuo, varierà in base alla durata del contratto, al valore della casa, e al capitale che l’Istituto concede. In generale, possiamo dire che la rata di un mutuo a tasso fisso si calcola sommando l’indice di riferimento, cioè l’IRS (Interest Rate Swap), e lo Spread, vale a dire il margine che l’Istituto che eroga il mutuo decide di applicare al tasso base, come remunerazione per il rischio che questi si assume erogando il finanziamento.
Vanno inoltre considerate le spese di istruttoria, della perizia e di addebito della rata.
Il tasso fisso resta invariato per tutta la sua durata del contratto, non beneficerà né subirà le oscillazioni dei mercati, e si può quindi dire che è consigliato a chi vuole conoscere l’ammontare complessivo del debito da restituire ed essere certo degli importi delle singole rate.
Nel mutuo a tasso variabile, invece, il tasso di interesse ha
Questo tipo di mutuo può essere una soluzione consigliata a chi preferisce un tasso sempre in linea con l’andamento del mercato. L’importo della rata può infatti variare in base al costo del denaro.
Il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di partenza seguendo le oscillazioni di un parametro di riferimento, di solito un tasso di mercato o di politica monetaria.
Il rischio principale è un aumento insostenibile dell’importo delle rate.
A parità di durata, i tassi variabili all’inizio sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare l’importo delle rate, anche in misura consistente. Questo rischio può essere mitigato con una durata non troppo lunga del contratto di mutuo: minore è la durata, minore sarà il rischio di subire le oscillazioni del mercato
Il mutuo a tasso fisso e il mutuo a tasso variabile si differenziano principalmente per il tipo di tasso di interesse applicato: nel mutuo a tasso fisso, il tasso di interesse rimane invariato per tutta la durata del contratto, mentre nel mutuo a tasso variabile, il tasso può subire oscillazioni periodiche, potrà cioè aumentare o diminuire nel tempo, per tutta la durata del contratto.
Nel mutuo a tasso fisso, l’importo delle rate del piano d’ammortamento, sarà lo stesso per tutto il periodo.
Esiste una tipologia di mutuo detta “a tasso misto”, che consente di passare da una rata ad interesse fisso ad una ad interesse variabile e viceversa.
Il mutuo può inoltre essere oggetto di rinegoziazione: si possono cioè concordare con l’Istituto di Credito, alcune modifiche al contratto originario, ad esempio la durata, la tipologia di tasso e quindi il parametro di riferimento (IRS o Euribor), lo spread.
Un’altra possibilità per cambiare tasso di interesse, è la surroga: questa pratica permette di trasferire il mutuo presso un’altra banca, concordando condizioni e tipologia di tasso diverse.
Prima di una scelta importante e impegnativa come quella di comprare casa con un mutuo, è sempre bene richiedere una valutazione della nostra affidabilità creditizia, utilizzando strumenti come METTINCONTO, il servizio di Mister Credit che in 24 ore fornisce un report sulla propria affidabilità creditizia, permettendoci, in modo facile e veloce, di tenere sotto controllo la nostra situazione e di richiedere credito in maniera sicura e consapevole.
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