Comprare casa all'asta: costi e principali rischi

L'acquisto di una casa tramite asta

Vuoi acquistare casa tramite asta? Possono certamente attrarre i prezzi di base asta vantaggiosi, e grazie agli interventi normativi degli ultimi anni, partecipare ad un’asta immobiliare è diventato relativamente più semplice e non più appannaggio di pochi esperti del settore. È ora possibile seguire tutto l’iter attraverso il Portale delle vendite pubbliche e partecipare in modalità telematica alle esecuzioni.

Occorre però sapersi muovere con consapevolezza, e per evitare brutte sorprese, Mister Credit ti propone una guida con informazioni essenziali per l’acquisto di una casa all’asta.

Cosa bisogna sapere prima di acquistare una casa all'asta?

Prima di acquistare una casa all’asta è indispensabile verificare quante più informazioni possibili sull’immobile:

1. Documenti: è opportuno controllare attentamente l’avviso di vendita, la “relazione di stima” che accompagna l’annuncio (si tratta della perizia che descrive l’immobile da ogni punto di vista), le planimetrie, le fotografie e tutti gli altri documenti disponibili.
2. Prezzo: se il prezzo dell’immobile è molto inferiore alla media di mercato, l’immobile potrebbe avere qualche problema.
3. Visita della casa: vedere la casa che ci interessa, anche più volte, è sempre un’ottima mossa. Visitiamola assieme ad un geometra di fiducia, che possa rivolgere le giuste domande, ad esempio relativamente alla manutenzione degli impianti, che potrebbero non essere a norma, e verificare lo stato degli infissi. La visita è prenotabile sul portale del ministero della Giustizia. Il custode giudiziario dell’immobile ha l’obbligo di fissare un appuntamento entro 15 giorni dalla richiesta.
4. Immobili occupati: è meglio evitare di interessarsi ad un immobile occupato abusivamente, perché si dovrebbe poi provvedere allo sfratto, con tempi anche lunghi e costi molto importanti.
5. Spese condominiali arretrate e abusi edilizi: se ci sono delle spese condominiali arretrate, il nuovo proprietario sarà tenuto a saldarle. Così come la presenza di abusi edilizi (ad esempio soppalchi, secondi bagni, tavernette, ecc.) non condonati potrebbe rendere impossibile chiedere un mutuo a una banca.

Come comprare una casa all'asta

La maggior parte delle aste immobiliari sono oggi vendite “senza incanto”, vale a dire senza rilanci. Tuttavia, qualora si preveda che l’asta si concluderà con un valore ben superiore a quello della perizia, il giudice può stabilire la vendita con incanto.

Gli annunci di vendita di immobili all’asta sono pubblicati sul “Portale delle Vendite Pubbliche” del sito del Ministero della Giustizia, sui siti dei tribunali, degli istituti di vendite giudiziarie e delle agenzie immobiliari.

Come funziona l'asta immobiliare

Per essere sicuri di muoversi correttamente nell’acquisto di una casa all’asta è consigliabile farsi seguire da un avvocato o da un geometra. È vero che, come detto sopra, una serie di interventi normativi hanno facilitato l’accessibilità delle aste anche a non professionisti, ma è comunque indispensabile sapersi muovere fra procedure e burocrazia.

Vediamo come si svolge il processo di acquisto di una casa all’asta:

1. Gli immobili all’asta vengono pubblicizzati sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero di Giustizia (così come sui siti dei tribunali, degli istituti di vendite giudiziarie e delle agenzie immobiliari).
2. Una volta individuato l’immobile all’asta che ci interessa, si leggeranno con cura – e probabilmente con l’aiuto di un professionista – gli allegati all’annuncio: l’Ordinanza di vendita, sulla quale vengono indicate tutte le informazioni utili, come il prezzo base, il rialzo minimo, le modalità per il pagamento della cauzione e del saldo in caso di aggiudicazione, il termine di presentazione delle offerte, la modalità di vendita (senza o con incanto), gli estremi del custode giudiziario che ha in gestione l’immobile e il soggetto delegato alla vendita; la perizia, che comprende la planimetria, i dati catastali, una descrizione dello stato di fatto, le eventuali iscrizioni pregiudizievoli, eventuali abusi edilizi e loro sanabilità, vincoli ed eventuali morosità condominiali.
3. Presa la decisione, si invia la propria offerta: oggi le aste immobiliari sono quasi esclusivamente telematiche, per parteciparvi occorre avere un indirizzo di posta elettronica certificata (PEC) e inviare l’offerta assieme ad una cauzione del 10% del prezzo proposto, tramite un apposito modulo disponibile sul Portale delle Vendite Pubbliche del Ministero della Giustizia. Per legge, l’offerta non può essere inferiore al 75% della base d’asta.
4. Scaduto il termine di presentazione dell’offerta, se non ci si è aggiudicati l’immobile, entro 10 giorni dall’aggiudicazione ci verrà restituita la cauzione versata tramite bonifico bancario (o assegno circolare non trasferibile/ vaglia postale). Se invece ci si è aggiudicati l’asta, saremo chiamati a firmare il “verbale di aggiudicazione”.
5. Dal giorno dell’asta, avremo 60 giorni di tempo per saldare la differenza fra la cauzione versata e il prezzo di aggiudicazione.

Il processo è diverso in caso di asta con incanto: in questo caso saremo “aggiudicatari provvisori” perché nei 10 giorni successivi all’asta, è possibile presentare offerte superiori di 1/5 rispetto al prezzo dell’aggiudicazione finale. Se vengono presentate nuove offerte, verranno riconvocati tutti i partecipanti e indetta una nuova asta.  

Quando conviene comprare casa all'asta

L’acquisto di una casa tramite asta immobiliare risulta tanto conveniente quanto più il prezzo di base d’asta è basso rispetto al prezzo di mercato di immobili simili nella stessa area e alle stesse condizioni (anno dell’immobile, ristrutturazioni, ecc). Di norma gli immobili messi all’asta hanno un prezzo inferiore anche del 40% rispetto al valore di mercato. La partecipazione all’asta diventa vantaggiosa soprattutto a seguito di asta deserta, per cui il prezzo dell’immobile viene ribassato.

Un altro vantaggio è costituito dalle aste senza incanto, vale a dire senza “rilanci”.

Si tratta tuttavia di una modalità di acquisto piuttosto complessa, come descritto nei paragrafi precedenti, e occorre muoversi con grande cautela.

Pro e contro delle aste immobiliare

I pro legati alle aste immobiliari sono soprattutto di carattere economico, quando l’asta viene aggiudicata ad un valore inferiore rispetto al valore di mercato.

Fra i contro, di cui spesso i meno esperti possono non tenere conto, possono esserci i costi di ristrutturazione e delle possibili pendenze sull’immobile.

Quali sono i rischi di comprare una casa all'asta?

Per ridurre i fattori di rischio nell’acquisto di immobile tramite asta giudiziaria, è indispensabile verificare quante più informazioni possibili. Ad esempio, se il prezzo di base d’asta è di molto inferiore alla media di mercato, l’immobile potrebbe avere qualche problema. Così come è bene evitare immobili occupati abusivamente, nel qual caso dovremmo provvedere allo sfratto e ai relativi costi. Ci sono inoltre:

• I rischi legati agli ex proprietari

I precedenti proprietari potrebbero non aver pagato le spese condominiali, che ci troveremmo a dover saldare.

• I rischi legati agli abusi edilizi

È consigliabile evitare immobili che presentino abusi edilizi, come soppalchi o secondi bagni che non siano stati condonati, perché la banca potrebbe non concedere il mutuo. Gli abusi andranno inoltre sanati, con conseguenti costi.

Comprare casa all'asta: costi

 L’acquisto di una casa tramite asta immobiliare comporta gli stessi costi di un immobile acquistato sul mercato: se si tratta di una prima casa all'asta si paga l'imposta di registro del 3% sul prezzo, l'imposta ipotecaria di 168 euro e quella catastale, sempre di 168 euro. In più, se ci si è rivolti ad uno studio specializzato che funge da delegato alla vendita, gli si dovrà corrispondere il compenso pattuito.

• Quanto si risparmia

Le aste immobiliari possono rappresentare un’opportunità di risparmio per chi vuole acquistare casa: spesso chi si aggiudica un immobile all’asta risparmia circa il 20% rispetto al prezzo di mercato.

• Si può acquistare senza soldi?

Si può acquistare una casa all’asta senza soldi, purché si abbia almeno la disponibilità per:

• la cauzione del 10% da versare contestualmente all’offerta;
• le spese successive all’aggiudicazione (come l’imposta di registro, le imposte ipotecarie, e quelle catastali);
• le cancellazioni delle ipoteche, che verranno restituite dopo circa un anno (quando si farà il Piano di riparto);
• e il compenso per l’eventuale soggetto delegato.

Si può comprare una casa all'asta con un mutuo?

Si, si può acquistare una casa all’asta anche attraverso la stipula di un mutuo. Esistono infatti delle convenzioni fra tribunali e banche, ma è bene informarsi per tempo così da arrivare all’asta con una pre-delibera di fattibilità: quando ci si aggiudica un’asta infatti, il pagamento avviene prima del decreto di trasferimento dell’immobile al nuovo proprietario, perciò la banca deve mettere a disposizione la somma richiesta prima di poter disporre dell’ipoteca sull’immobile.

Il consiglio di Mister Credit

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